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代理词
尊敬的审判长、审判员
贵州博甲律师事务所依法接本案原告李XX的委托,指派律师钟成印作为其与赵XX房屋租赁合同纠纷一案一审诉讼代理人,经参与庭审,就庭审中的争议焦
点,结合案件事实和法律规定,发表代理意见如下:
一、原告李XX与被告赵XX于2013年7月20日签订的《房屋租赁合同》为有效合同,是双方真实意思的表示,依法受法律保护.庭审中,原、被告双方对于出
租房屋“XX大厦”1层门面权属贵州XX房地产开发有限责任公司并无争议,原告在庭审中也依法向法庭举示了该房屋权属都匀保利房地产开发有限责任公司
的证据及原告李XX与贵州XX房地产开发有限责任公司签订的《房屋租赁合同》:“合同第一条第二款约定:乙方(李XX)租赁的商业用房可自已经营,可招商合
作经营,亦可转租,甲方不得干预”,由此可见,原告李XX将涉诉房屋转租给被告赵XX,符合法律规定及双方的约定.依法有效.
二、在原告李XX依法行使“合同约定解除权”后,被告赵剑兰应归还原告占用的房屋,并支付原告欠付租金69000元（从2015年7月21日至2015年10月20日
止），并从2015年10月21日起按766．7元/天支付原告房屋占用使用的费用，直至归还原告租赁房屋止；
依据原、被告之间签订的《房屋租赁合同》中第二条约定: 租赁期限从2013年7月20日起至2018年7月20日止，共五年。租金每月人民币贰万叁仟元，
三年内租金不变，三年后每年租金递增8%，租金支付方式为按每三个月支付一次，每次提前十天支付，先交租金后使用。同时，《房屋租赁合同》第九条
第二款及第三款明确约定：“未按合同的条款履行，违约金为人民币壹万元整，乙方不按时交纳租金，每延迟一天按每月租金的1%支付迟纳金，若延迟达30
天仍未交纳，甲方有权收回该房屋，并按实际迟付租金天数收取租金和迟纳金，各方受到的损失均由乙方承担。”但合同在签订以后，被告赵剑兰从2015年7
月21日至今拒付房屋租金已超过30日，在合同有效的情形下,合同双方应全面、善意的履行合同,被告赵剑兰在依法享有合同权利,占有,使用涉诉出租房屋的
同时,也应承担合同约定义务.承担违约责任,支付违约金和迟纳金,并且合同约定,延迟支付租金超过30天,致使原告李XX依约解除合同后,各方受到的损失均由
被告赵XX承担.
三、关于被告赵XX提出的租房押金2.3万元及转让费15万元的问题,
原告李XX当庭认可收取被告赵XX租房押金2.3万元的事实,同意在合同解除后,依约退还租房押金,但须冲抵欠付原告的部分租金,但要求符合双方约定及
法律关于债的抵销.而被告赵XX提出的要求退还租房转让费的问题,没有任何约定及法律依据,原告当庭已向法庭陈述该转让费系被告赵XX与前一承租人所协
商并支付给前一承租人的费用,但是前一承租人拖欠原告两个月的房屋租金,故由原告李XX代为收取,在扣除前一承租人拖欠的租金后,剩余部分再交付前一承
租人.转让费系商铺房屋出租须支付的行业惯例，该约定并未违反法律规定,充分体现合同双方主体的意思自治,故,被告赵XX主张要求李XX退还租房转让费没
有法律依据.
四、关于被告赵XX主张的装修损失126200元.家具损失125000元,家具修补费2300元的问题,
关于被告赵XX主张的装修损失问题,原告不予认可,依法应予以驳回.
1、被告当庭向法庭举示了两张由个人所签字的收条,用以证明其装修花费126200元,原告当庭对于其真实性不予认可,该收条不是税务机关所出具的正示
发票,而是由个人随意填写,不具有证据真实性,缺乏证据客观性,且来源不合法.该收条不能证据被告赵剑兰在出租房屋上所装修花费的费用.
2、依据《房屋租赁合同》第六条约定:“隔墙、装修由乙方(赵XX)自行出资装修,但所用材料需经甲方（李XX）同意.租赁期届满,或双方租赁合同期中解
除,乙方隔墙、装修归甲方所有,除甲方要求拆除的部分外, 乙方不得拆除,同时甲方不负责任何补偿责任”,依据双方的约定,被告赵XX在对租赁房屋进行装修
时,所用的材料需经过原告李XX的同意,但从合同签订至今,原告李XX均未接受到被告赵剑兰任何有关出租房屋装修的申请及通知,而且,该合同明确约定,租赁
期满或租赁合同解除,所有隔墙、装修归原告李XX所有,被告赵XX不得拆除,同时原告李XX不负责任何补偿.
关于被告被告赵XX主张的家具损失125000元的问题,原告认为与事实与符,应予以驳回,
在庭审中,被告赵XX当庭举示了几组照片,用以证明家具受损,原告对其不予认可,作为证据,应具备真实性,合法性,关联性的证据要求,而该组照片即不能证
明水淹当天所导致,也不能证明损失受损情况,更不具有客观性,况且,在庭审中,被告赵XX申请的证人出庭均已证实:被告至今仍占用出租房屋在营业,被告赵剑
兰所出售的家具长年来都是由固定的维修师傅上门维修,可见被告赵XX所出售的家具本身就系粗制滥造的劣质品,并且通过被告赵XX申请的证人出庭证实,经
维修的家具已对外售出,在家具已出售的情况下,又主张家具损失,纯属无稽之谈，与客观事情不符,应予以驳回.
另,对于被告赵XX所主张的家具修补费2300元,虽然该费用与原告所了解到的实际费用有出入,但原告为避免双方更多的诉累,从和谐社会的角度出发,当庭表
示愿意接受认可.
综上,原告认为被告所提出的反诉与客观事实及法律规定不符,恳请合议庭支持原告诉讼请求,驳回被告的反诉请求.
以上代理意见，恳请合议庭采纳！
贵州博甲律师事务所
律师：XXX
2015年12月8日
