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什么是“买卖不破租赁”？
2020-09-04 11:48上一篇：是不是所有的合同都可以采用电子签名？ |下一篇：身份证丢失后应该怎么办？
什么是“买卖不破租赁”？
案例
2009年12月1日，潘某与房主张某签订了房屋租赁合同，租用张某位于市区中心位置的门面房122平方米开设小吃店，约定租赁期限为6年。2010年9月17日，张某将该房出售给了吴某。随后，潘某又重新与吴某签订《房屋租赁合同》，约定租期从2010年12月1日至2011年11月30日。潘某按照合同约定支付了房屋租金，继续使用该房屋从事经营，但2011年10月，吴某提前通知潘某“合同到期后其房屋不再续租”。租期到期后，吴某多次找到潘某要求其交出房屋，但潘某拒绝。无奈之下，吴某将潘某告上法庭，要求其无条件腾退，并赔偿自己的损失。在案件审理中，被告提出，根据“买卖不破租赁”的规定，其与原房主张某签订的合同租期6年未到期。但法院认定，因原房主张某将该房产转让给原告吴某，而且原告与被告重新签订了合同，所以被告与原房主张某签订的租赁合同终止。最终，法院判决被告潘某将房屋交付原告，并赔偿原告在合同到期后占用房屋期间的损失款1.5万元。
律师解答
“买卖不破租赁”是民法上的一项重要制度，它是指在租赁合同有效期间，租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发生变更的，租赁合同对新的所有权人仍然有效。比如，房主将房屋出租给他人，但在租赁期间又将房屋出售，那么原有的租赁合同继续有效，不因房屋的售出而发生终止，租户可以要求继续承租，新房主无权单方面终止租赁。这个原则并不是说房东不能卖房子，而是说房东卖掉房子以后，不能破坏原有的租赁关系。也就是说，即使把房子卖了，房东仍然不能把租房者赶走。法律之所以这么规定，是担心如果房屋频繁转手出售，会大大增加承租人的承租风险，造成经济秩序的混乱。
基于这一制度，房屋出租人即房主在将其所有的房屋出卖前，应当承担相应的义务，一是提前通知承租人，根据《中华人民共和国合同法》的规定，承租人享有在同等条件下优先购买的权利；二是本着诚实信用的原则，对购买人进行告知，即把要出卖的房屋上负担的承租义务如实告知买受人。
这也给我们提了一个醒，那就是二手房买受人在购房前最好充分了解要购买的房屋是否已经出租，如果出租，租赁期限是否快到期，避免因租赁未到期而影响自己的购房计划，不要出现交钱买了二手房，自己却住不进去的尴尬局面。对于承租人而言，遇到这类问题，如果手上有双方签订的租赁合同，就可以拒绝搬出，居住到合同期满，当然也可以选择搬出，而要求对方支付相应的补偿。
但“买卖不破租赁”也有例外。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条的规定，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，以及房屋在出租前已被法院依法查封的，不受该原则的限制。换句话说，法律允许抵押人将房屋抵押后再出租，然而抵押权优先于承租权。如果抵押权人在债权无法实现时，将抵押物变卖，购得该抵押物的买受人就可以不受原租赁合同的约束，即只要买受人不愿履行原租赁合同的，承租人就不得以租赁未到期来对抗买受人。
此外，根据《中华人民共和国担保法》的相关规定，如果抵押人（即房主）未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失要承担赔偿责任，比如租金的损失、已经支出的装修费用；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现时造成承租人的损失，由承租人自己承担。现实情况是，很多房主在抵押房屋时根本不会告诉承租人，而绝大多数承租人也没有意识到这个问题，不会在租房前核实房屋的抵押情况，日后一旦因抵押的房屋被拍卖，就会被人赶出家门。尤其是在大城市，房屋租赁非常普遍，其中的风险还是应当引起租房人的注意。
法律依据
《中华人民共和国合同法》
第二百二十九条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》
119．私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
