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房子涨价卖方违约，买方能否要求继续履行协议？
2020-09-04 17:42
房子涨价卖方违约，买方能否要求继续履行协议？
经典案例
2015年10月，张某通过中介公司与刘某签订了《存量房买卖合同》，约定购买刘某在某小区的房屋，成交价格为550万元。合同明确约定了交易房款的支付金额、支付时间以及交易方式。
同日，张某按合同约定支付100万元购房定金。2015年11月初，买卖双方在中介公司做了网签，但由于房价飙涨，在2016年1月中旬，卖方刘某通知买方张某，由于签订合同时未征得妻子的同意，因此不愿意再继续履行合同，并声称愿意双倍返还定金。张某不同意解除合同，向法院提出诉讼，要求继续履行合同。
法院经过审理认为，买卖双方签订的合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，卖方以各种理由拒不履行合同的做法，违背诚实信用的基本原则，破坏了正常的市场交易秩序和安全，应当受到法律的禁止；作为守约方的买方，相关权益应当受法律的保护，最终判决双方继续履行已经签订的《存量房买卖合同》。
贵州律师解答
近几年房子成了很多人的烦心事，尤其是在买二手房时，房价很可能是一夜间暴涨。在巨大的经济利益面前，很多卖房人往往难以自觉遵守合同，开始要求买房人加价，加价不成时，一些人想方设法让已经签订的房屋买卖合同变为无效。
比如，让其他的房屋共有人（父母、夫妻一方）出来主张自己不知情，让第三人以承租人的身份起诉主张优先购买权，有的卖方干脆以拒收房款等方式，制造买房人延期付款，再主张其违约，要求解除合同；甚至有些房主完全无视合同，直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户。面对这种局面，该如何维护自己的合法权益呢？很多买家为了能够买到自己心仪的房子，都会选择息事宁人，多出些钱也就认了，纵容卖方的肆意加价行为。
但从法律的角度讲，卖方无视法律的约束，为了获取更大的利益，单方撕毁合同是违反合同法的行为，买方完全可以诉诸法院，用法律保障自己的合法权益。根据合同法的相关规定，房屋买卖合同签订后，卖方违约的，作为买方可以要求解除合同，并赔偿损失，也可以要求卖方承担违约责任，并继续履行。
由于二手房交易流程长、涉及主体多、法律关系错综复杂，在不同的情况下，买方可以选择对自己更有利的方式。
第一，房屋存在抵押时，建议选择解除合同并要求卖方赔偿损失。因为如果房屋有抵押的情形，买方若要求继续履行合同，法院即使判决继续履行合同，如果卖方不愿意或没有足够的资金去解除抵押，就很难将交易进行下去。
第二，如果房屋上没有抵押，但买方资金能力有限，需要通过银行办理贷款支付剩余房款的，建议选择解除合同，同时要求卖方赔偿损失。这是因为贷款买房需要卖方配合办理贷款手续，如果卖方拒绝提供办理银行贷款所需的身份证件及收款账号等材料，买方的贷款申请很难获得批准。在这种情况下，即使法院判决支持了继续履行的请求，因买方贷款不能通过银行审批，因此也无法办理房屋强制过户。
第三，如果房屋上没有抵押，但买方有能力一次性付清尾款或者其贷款已经获得银行批准时，建议选择继续履行合同。这时，法院强制过户不存在障碍，作为买方完全可以依法要求卖方继续履行合同，并要求卖方承担逾期办理过户的违约责任。
此外，在选择解除合同时，是要求卖方承担违约责任，或是赔偿损失，也需要认真考虑。我国法律明确定金责任、赔偿金责任只能是二选一。如果买方选择适用定金责任，就不能适用赔偿金责任。通常二手房买卖合同约定，若卖方逾期不履行合同，买方可解除合同，要求卖方支付违约金，违约金为双倍定金或合同成交价的20%。
因此，如果合同约定的违约金高于房价上涨的幅度，可以要求承担违约责任，反之，可以要求赔偿损失。
现在，很多法院会支持差价赔偿，即房价上涨后房屋的现价值与合同约定的交易价格之间的差额，因为这部分利益属于买方可以期待和获得的利益。法院这样做的目的在于贯彻诚信原则，让守约方受损的利益得到弥补，使其仍有能力购买到同区位、同类型的房屋。法庭在确定房屋现价值的时候，会首先让双方当事人自行商定一个价格，如果无法达成一致意见，法院可以委托有资质的鉴定机构进行鉴定，最终确定一个合理的价格。
总之，诚实守信是所有人行为的一个基本原则，签订了合同，就不应该反悔。因为如果大家都随意违约的话，整个社会秩序就会混乱，人与人之间就很难建立起最基本的互信，社会稳定成本就会大大增加。面对恣意妄为的卖方，买房人在时间和精力允许的情况下，完全可以通过法律讨回公道。
法律规定
《中华人民共和国合同法》
第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十二条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
